「たぶん、売り主に直接つながっていないとか、情報についての自信のなさが、そういう態度に端的に表れてしまうんでしょうね」それにしてもほとんどの業者が、会ったこともない依頼者に対して気軽に物件情報を郵送してくれるというのは、おそらく、多くの業者が一般の客を少なからずナメてかかっているからといえるのではないだろうか。
「送られた物件は情報提供者の業者を通じないことには買うことはできない」客は必ずやこのように誤解してくれている。
業者自身もそう勝手に思い込んでいるのである。
さて、こうして送られてくるのは、ほとんどすべて前述したような「毎速」と呼ばれるスタイルのチラシである。
「いやあ、ほんとにこうして情報を収集してみると、同じ物件情報が別々の業者からどんどん持ち込まれるのにびっくりさせられますよ」同じ情報が複数の業者から持ち込まれる。
そうなればもちろんどの業者を通じてでも買えるわけだ。
郵送で送られてきた情報なわけだから、後で「抜かれた」というトラブルは起きようもない。
なぜなら、同じ情報を提供した業者には、「あ、残念、お宅よりも一足早くこっちの業者から情報はもらってましたんですよ」の一言で済んでしまうからである。
「抜いた」「抜かれた」というようなトラブルは百パーセント問題なく回避できる。
郵送でお願いします、というのにはこういう理由があったのである。
Ｔさんの情報収集の手法には、もうひとつ別に大きなメリットがある。
それはマイペースで物件を見学、検討できるということだ。
ごく普通に業者から手わたしで物件情報を取得してしまうと、その場で多少興味があるような素振りを見せればそれこそ業者の思う壷である。
「それでしたら、善は急げと申しますでしょ、これからぜひご案内しますよ」ということになる。
業者のペースでいきなり案内されてしまって右も左もよくわからないうちに、その場で意思表示を求められることになるわけだ。
この場合、業者はおもむろに鞄から一枚の書類を取り出して、ネチネチとせまってくる。
「とりあえず物件を押さえる意味で、この買付証明にサインだけでももらえませんか」この種の不愉快な思いをさせられた覚えのある人は多いはずだ。
もちろん案内までされてしまえば、業者は契約への貢献度など無視して、自分たちの商慣習からしつこくその物件に関する報酬請求権を主張してくることは目に見えている。
それに対してＴさんの手法によって集められた情報は、このような不快な思いをすることなく、物件そのものについて、自分なりに確認できるというのである。
郵送で送られてきたチラシには新聞折り込みチラシとちがって、たとえば中古マンションであれば、その価格はもちろんのこと、物件の所在を示す地図や間取り図、それに管理費や修繕積立金といった基礎的なデータが書き込まれている。
したがって、業者からはなにひとつ説明を受けなくても、物件の基礎的な情報について総合的に考察しながら、じっくり検討することができるのだ。
そこには地図もあるわけだから、現地に出かけていけば部屋の中はのぞけないまでも、周囲の環境や駅や学校、それに日々の買い物に使えるスーパーまでの道筋などについて、マイペースで十分検討できるのである。
そうして、この物件だけはぜひ部屋の中も見てみたい、できれば価格交渉もお願いしたいという物件にかぎって、業者に連絡すればよい。
ここで初めて同じ情報を送ってきている業者の中から、正式に仲介を依頼する業者をひとり、選ぶことになる。
業者の選択については、先に述べたようなチラシの帯部分のズレに着目するのも一つの方法であるが、さらに重要なのはどのチラシにも右下に印刷されている、情報提供者である業者の立場を示す「取引態様」という欄に着目することが重要である。
この部分には、「媒介」「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」「売り主」というように買い主がまさに知りたかった情報が印刷され「専任媒介」もしくは「専属専任媒介」とあれば、それは売り主に直につながった直物チラシということになる。
ところが単に「媒介」または「一般媒介」と書かれたチラシには、直物チラシも先物チラシもそしてアンコチラシも混在しているのである。
正式に仲介を依頼する前に、電話一本かけて直接業者に直物かどうか確認すれば、それだけで後々のトラブルも未然に防げるのだ。
Ｔさん流の物件情報を収集する手法は、物件の良し悪しをマイペースで徹底的に検討できることに加えて、業者の情報収集力、それに各物件ごとの業者の取引態様といった要素を総合的に検討したうえで、最後に、どの業者に仲介を依頼するかを判断するという画期的な手法なのである。
「最近は無事、契約まで持ち込んでも、全然安心してられないんですよ」マンション分譲業者の営業マンからよく聞かれるのは、こんなボヤキである。
話を聞いてみると、売買契約を締結して手付金まで受領していたのに、それでも心変わりした買い主に契約を解除されることが珍しくないという。
さらにやっかいなことに、その後の手続きがすんなり事務的にはすまないのだそうだ。
契約の解除にともなって、受領済みの、あるいはこれから受領予定だったカネの授受について、売り主、買い主双方の言い分に食いちがいが出て、思わぬトラブルが起きるというのである。
不動産の売買取引では一発決済、つまり買い主から売り主へのカネの受け渡しが全額を一度に払ってそれで終わりというようなことはまずない。
値の張る買い物だから、支払いは普通、数回に分けて行なわれる。
たいていの買い主は、契約締結と同時に払う「手付金」にしても、引渡しまでの間に払うことが多い「中間金」にしても、業者のいわれるままにカネを渡しているというのが取引現場の実情だ。
もちろん契約締結後、そのまま最後の残金決済までゴールしてしまえばそれはそれで問題ないのだが、そうすんなりとはコトが運ばない。
「すみません、実は大変申し上げにくいんですが」八割がたマンションが完成しても契約は解除できる売り主、買い主双方の解釈に食いちがいが出てモメるのは手付金に関することが多い。
もちろんその原因は、不動産売買における手付金とはいったいどういうものなのか、正確に把握できている人があまりにも少ないからだ。
心変わりした買い、王から連絡があって、そこではじめてなにも疑うことなく受け渡しが行なわれてきたカネの法的な解釈について、関係者相互に認識の食いちがいが露呈するのである。
それでは結局のところ業者の説明不足に問題があるのかというと、もう少し根は深そうだ。
とめいうのは、業者の中にはカネの授受にからむ法的な解釈について、説明するどころか自分自身き」ちんと把握していない人も多々、見受けられるからだ。
「もしどうしても解約なされるんでしたら、マンション分譲会社である弊社に手付金とは別に違約金を払っていただきませんと」「中間金までいただいたんですから、手付放棄による解除はできませんね」まことしやかに聞こえるこのような主張も、実はすべて契約をまとめようとアセるマンション分譲業者の勝手な理屈によるまちがった発言なのである。
けれどもこのように業者にまくしたてられて、臆することなく毅然と反論できる人が世の中にどれだけいるだろうか。
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